למה שמאי לא מגיע לפני החתימה על החוזה?
השאלה אינה רק מה עושה השמאי, אלא מתי נכון שיגיע לדירה. ביקור בתחילת התהליך נשמע כמו יתרון, אך בפועל זהו לרוב המועד שבו היקף הפרויקט עדיין אינו ברור והנתונים שיימדדו עלולים להשתנות עד שהשמאות באמת תידרש.
התשובה בקצרה
לבעלי הדירות אין יתרון בבדיקה מוקדמת מדי: עד למועד שבו יהיה צורך בניקוד, בהערכת שכר דירה, בערבויות או בשומה אחרת, הדירה עשויה להשתנות. לכן הביקור מתבצע קרוב ככל האפשר למועד ולמטרה שלשמם נדרשת השמאות. שמאי בעלי הדירות אינו מבקר בכל הדירות לפני חתימת ההסכם. לפעמים בשלב הזה לא תמיד ידוע מה יהיה היקף הפרויקט הסופי וכמה דירות יידרש לבדוק; שכרו משולם על ידי היזם ובהתאם להיקף העבודה, והיזם לא יממן מעבר מדירה לדירה לפני שיש ודאות בסיסית שהפרויקט הגיע לרוב הנדרש ומתקדם.
העיתוי נקבע לפי המטרה
ניקוד, שכירות וערבויות נבדקים סמוך למועד שבו הנתונים נדרשים.
ההיקף עדיין לא ידוע
לא תמיד ברור אילו בניינים וכמה דירות ייכללו בפרויקט.
נדרשת ודאות לפרויקט
הבדיקה המלאה ממומנת לרוב לאחר שהפרויקט הגיע לרוב הנדרש ומתקדם.
למה מספר הדירות משפיע על מועד כניסת השמאי?
שכר השמאי והיקף עבודתו נקבעים בין היתר לפי מספר הדירות שבהן יצטרך לבקר ולפי המשימות השמאיות הנדרשות. בתחילת הדרך לא תמיד יודעים מה יהיה היקף המתחם הסופי, משום שלא כל הבניינים או בעלי הדירות בהכרח כבר הצטרפו. קשה לתמחר ולבצע בדיקה מלאה לפני שהיקף העבודה ברור.
מי משלם לשמאי ולמה נדרשת ודאות?
שמאי בעלי הדירות נבחר כדי לפעול מטעמם, אך שכרו משולם בדרך כלל על ידי היזם בהתאם להסכם. מאחר שהעבודה עשויה לכלול ביקור בכל דירה, מדידה, איסוף נתונים והכנת הערכות, לרוב היזם לא יממן את מלוא העבודה לפני שיש לו ודאות בסיסית שהפרויקט הגיע לפחות לרוב הנדרש ויכול להתקדם.
למה ביקור מוקדם אינו בהכרח יתרון לבעל הדירה?
בין חתימת ההסכם לבין המועד שבו נדרשת הערכה שמאית בפועל עשויות לחלוף שנים. בתקופה הזו יכולים להתבצע בדירה שיפוצים, שינויים ותיקונים, ומצבה עשוי להשתנות. ביקור שנעשה בתחילת הדרך עלול להסתמך על נתונים שכבר לא יהיו רלוונטיים כאשר תתקבל החלטה.
מתי נכון שהשמאי יגיע לדירה?
המועד נקבע לפי מטרת הבדיקה. אם נדרש ניקוד לצורך סדר בחירת דירות התמורה, נכון לבחון את הדירה סמוך לשלב שבו נקבע הדירוג. אם נדרשת הערכת דמי שכירות או ערבות, הבדיקה צריכה לשקף את הנתונים הרלוונטיים לאותו מועד. ככל שהביקור קרוב יותר לנקודת ההחלטה, כך ההערכה שימושית ומדויקת יותר.
מה כן חשוב להסדיר לפני החתימה?
גם אם השמאי עדיין אינו מבקר בדירות, חשוב שההסכם יסדיר את מינויו, את מטרות השמאות, את דרך תשלום שכרו, את מועד כניסתו לעבודה ואת המנגנונים שבהם תוצאותיו ישמשו. את הסעיפים האלה נכון לבדוק מול עורך הדין מטעם בעלי הדירות.
העיקר הוא לא מוקדם — אלא בזמן הנכון
ביקור שמאי בתחילת הפרויקט אינו מטרה בפני עצמו. המטרה היא שהבדיקה תתבצע כאשר היקף הפרויקט ברור וכשהנתונים שייאספו יכולים לשמש בפועל לקבלת החלטה, לניקוד, לשכירות, לערבויות או לצורך שמאי אחר.
”המטרה אינה להביא שמאי מוקדם ככל האפשר — אלא להביא אותו במועד שבו הבדיקה באמת משרתת את בעל הדירה.
„
מתחילים נכון. ממשיכים יחד עד המפתח.
אני מלווה נציגויות מתחילת הדרך, דרך המשא ומתן והאתגרים שבדרך — ועד קבלת המפתח.
המידע כללי בלבד. מועד כניסת השמאי, היקף עבודתו, מטרות הבדיקה ואופן תשלום שכרו משתנים מפרויקט לפרויקט ונקבעים בהתאם להסכם, לצורכי הפרויקט ולהנחיות הצוות המקצועי.